Una hipoteca es un préstamo que permite financiar una parte del coste de una vivienda. Para muchas personas, conocer cómo funciona una hipoteca es uno de los pasos más importantes antes de comprar una casa.
En CasaConCabeza reunimos información sobre los principales tipos de hipoteca, los requisitos que pueden analizar las entidades, los conceptos que aparecen en una oferta hipotecaria y los aspectos que conviene comparar antes de contratar financiación.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es una operación de financiación destinada normalmente a adquirir un inmueble. El comprador recibe una cantidad de dinero de una entidad financiera y se compromete a devolverla en un plazo determinado, normalmente mediante pagos periódicos.
La vivienda queda vinculada como garantía del préstamo.
La cantidad que puedes conseguir, el plazo y las condiciones dependen de diferentes factores, entre ellos tu situación económica, la vivienda que quieres comprar y las condiciones que ofrezca la entidad.
¿Cuánto dinero puede financiar un banco?
No existe un porcentaje único que se aplique a todos los compradores.
La financiación dependerá de las características de la operación y del análisis que realice la entidad.
Por eso es importante distinguir entre:
- Precio de la vivienda.
- Cantidad que aportas con tus ahorros.
- Cantidad que necesitas financiar.
- Valor de tasación.
- Ingresos del comprador.
- Deudas existentes.
- Capacidad de pago.
- Condiciones de la entidad.
En determinadas situaciones pueden existir productos que permitan acceder a porcentajes de financiación superiores a los habituales, pero siempre deben analizarse las condiciones concretas.
¿Qué requisitos necesita una persona para conseguir una hipoteca?
Las entidades financieras estudian la capacidad del solicitante para devolver el préstamo.
Entre los aspectos que pueden analizarse se encuentran:
- Ingresos.
- Estabilidad laboral.
- Gastos mensuales.
- Otros préstamos.
- Historial financiero.
- Ahorros.
- Patrimonio.
- Edad.
- Situación personal.
- Características de la vivienda.
El Banco de España explica que, antes de conceder una hipoteca, las entidades realizan un estudio de la solvencia del cliente y analizan su capacidad para afrontar las obligaciones derivadas del préstamo.
Por este motivo, tener ingresos no significa automáticamente que una hipoteca vaya a ser aprobada.
¿Qué documentación pueden pedirte?
La documentación concreta puede variar entre entidades y dependiendo de la situación del solicitante.
Habitualmente pueden solicitarse documentos relacionados con:
- Identidad.
- Ingresos.
- Situación laboral.
- Declaraciones fiscales.
- Extractos bancarios.
- Otros préstamos.
- Patrimonio.
- Información de la vivienda que se pretende comprar.
Si eres trabajador por cuenta ajena, autónomo, funcionario o tienes otro tipo de situación laboral, la documentación necesaria puede ser diferente.
Tipos de hipoteca
Una de las decisiones más importantes es elegir el tipo de interés de la hipoteca.
Los tres tipos principales son:
Hipoteca fija
En una hipoteca fija, el tipo de interés permanece establecido durante la vida del préstamo según las condiciones contratadas.
Esto permite conocer con mayor estabilidad la cuota correspondiente al préstamo, aunque las condiciones concretas dependerán de la oferta contratada.
Hipoteca variable
En una hipoteca variable, el tipo de interés puede cambiar durante la vida del préstamo.
Habitualmente está relacionado con un índice de referencia más un diferencial establecido en el contrato.
El Euríbor tiene especial importancia en muchas hipotecas variables.
Si el índice aumenta, la cuota puede aumentar en las revisiones correspondientes. Si disminuye, la cuota puede reducirse.
Hipoteca mixta
Una hipoteca mixta combina periodos con diferentes tipos de interés.
Por ejemplo, puede existir un periodo inicial a tipo fijo y posteriormente un periodo a tipo variable.
Las condiciones exactas dependen del producto contratado.
¿Qué son el TIN y la TAE?
Cuando compares hipotecas encontrarás conceptos como TIN y TAE.
TIN
El Tipo de Interés Nominal (TIN) indica el tipo de interés aplicado al préstamo.
Es un dato importante, pero no debería utilizarse por sí solo para comparar dos hipotecas.
TAE
La Tasa Anual Equivalente (TAE) incorpora más elementos de la operación y permite disponer de una referencia más amplia para comparar determinados productos financieros.
Por eso, al comparar diferentes ofertas hipotecarias, es importante revisar tanto el tipo de interés como las comisiones, productos asociados y demás condiciones.
¿Qué es la FEIN?
La FEIN, o Ficha Europea de Información Normalizada, contiene información personalizada sobre las condiciones de una oferta hipotecaria.
Es uno de los documentos que debes revisar detenidamente antes de contratar una hipoteca.
En ella podrás encontrar información relevante sobre aspectos como:
- Importe del préstamo.
- Duración.
- Tipo de interés.
- Cuotas.
- Condiciones.
- Comisiones.
- Otros aspectos de la financiación.
No conviene comparar únicamente una cifra. Es importante revisar el conjunto de condiciones.
¿Qué plazo puede tener una hipoteca?
El plazo determina durante cuánto tiempo devolverás el préstamo.
Un plazo más largo puede reducir la cuota mensual, pero normalmente implica pagar intereses durante más tiempo.
Un plazo más corto puede aumentar la cuota mensual, aunque puede reducir el tiempo durante el que se pagan intereses.
Por eso, elegir el plazo adecuado requiere analizar la capacidad de pago y el coste total de la financiación.
¿Qué cuota hipotecaria puedo permitirme?
Antes de solicitar una hipoteca es importante analizar tus ingresos y gastos.
Por ejemplo, debes tener en cuenta:
Ingresos mensuales
→ Salario
→ Ingresos adicionales
→ Otros ingresos estables
Gastos
→ Vivienda
→ Alimentación
→ Transporte
→ Suministros
→ Préstamos
→ Otros gastos habituales
La cuota hipotecaria no debería analizarse de forma aislada. También debes considerar otros gastos asociados a tener una vivienda.
¿Qué ocurre si tengo otros préstamos?
Tener un préstamo de coche, un préstamo personal o cualquier otra deuda puede influir en el análisis de solvencia.
La entidad tendrá en cuenta las obligaciones financieras que ya tienes para determinar tu capacidad de asumir una nueva deuda.
Por eso, antes de solicitar una hipoteca es recomendable conocer exactamente cuánto pagas actualmente cada mes.
¿Cómo conseguir una hipoteca con poco ahorro?
Una de las principales dificultades para algunos compradores es disponer de suficiente ahorro.
La cantidad necesaria dependerá de:
- Precio de la vivienda.
- Financiación obtenida.
- Tipo de vivienda.
- Impuestos.
- Gastos.
- Comunidad autónoma.
- Condiciones de la operación.
Existen programas y productos destinados a determinados perfiles que pueden facilitar el acceso a una financiación superior en determinadas circunstancias.
Esto resulta especialmente relevante para algunos compradores jóvenes.
¿Hipoteca al 80%, 90%, 95% o 100%?
El porcentaje representa la parte del precio o del valor de referencia que se financia mediante la hipoteca, dependiendo de las condiciones de la operación.
Por ejemplo:
Vivienda de 200.000 €
Con una financiación hipotética del 80%:
160.000 € financiados
Con una financiación hipotética del 90%:
180.000 € financiados
Con una financiación hipotética del 95%:
190.000 € financiados
Estos ejemplos son únicamente matemáticos y no significan que una entidad vaya a conceder automáticamente esos porcentajes.
La financiación real depende del perfil del comprador, la vivienda y las condiciones de la operación.
¿Cómo comparar dos hipotecas?
No deberías comparar únicamente el TIN.
Antes de decidirte por una oferta conviene revisar:
- TIN.
- TAE.
- Cuota mensual.
- Plazo.
- Comisiones.
- Productos vinculados.
- Seguros.
- Condiciones para conseguir el tipo bonificado.
- Gastos.
- Posibilidad de amortización anticipada.
- Condiciones en caso de cambio de producto.
Una oferta con un tipo de interés aparentemente más bajo no tiene por qué resultar más económica cuando se consideran todas las condiciones.
¿Se puede negociar una hipoteca?
Las condiciones de una hipoteca pueden depender de la entidad y del perfil del cliente.
Cuando compares ofertas puedes analizar diferentes aspectos de la operación y preguntar por las condiciones aplicables.
Es recomendable solicitar información detallada y comparar varias propuestas antes de tomar una decisión.
¿Qué pasa después de solicitar una hipoteca?
El proceso puede incluir diferentes etapas:
- Presentación de documentación.
- Estudio de solvencia.
- Análisis de la operación.
- Tasación de la vivienda.
- Aprobación, modificación o rechazo de la operación.
- Entrega de documentación.
- Revisión de las condiciones.
- Formalización.
Los tiempos pueden variar dependiendo de la entidad, la documentación y las características de la operación.
Antes de contratar una hipoteca
Antes de firmar, es recomendable comprobar:
- Cuánto dinero vas a pedir.
- Cuánto pagarás cada mes.
- Cuánto devolverás en total.
- Qué tipo de interés se aplica.
- Qué comisiones existen.
- Qué productos adicionales son necesarios.
- Qué ocurre si cambian determinadas condiciones.
- Qué gastos tendrás.
- Qué condiciones aparecen en la documentación contractual.
No debes tomar una decisión basándote únicamente en la cuota mensual.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
¿Puedo conseguir una hipoteca si tengo pocos ahorros?
Puede ser posible dependiendo de tu situación y de las condiciones de financiación disponibles, pero necesitarás analizar tanto la financiación como los gastos asociados a la compra.
¿Puedo conseguir una hipoteca si soy autónomo?
Sí, ser autónomo no impide solicitar una hipoteca. Sin embargo, la entidad puede solicitar documentación adicional para analizar tus ingresos y estabilidad económica.
¿Puedo conseguir una hipoteca si tengo un contrato temporal?
Puede ser más complejo dependiendo de la situación, pero cada entidad realiza su propio análisis de solvencia.
¿Es mejor una hipoteca fija o variable?
No existe una opción que sea adecuada para todas las personas. La decisión depende de factores como tus preferencias, capacidad económica, tolerancia a cambios en la cuota y condiciones concretas de las ofertas disponibles.
¿Qué es mejor comparar: TIN o TAE?
Ambos son importantes, pero la TAE permite disponer de una referencia más amplia para comparar determinadas ofertas. Siempre debes revisar las condiciones completas de cada producto.