¿Qué gastos tiene comprar una vivienda?
El precio anunciado de una vivienda no representa necesariamente todo el dinero que necesitas para completar la compra.
Dependiendo del tipo de vivienda, la financiación y la comunidad autónoma, pueden aparecer diferentes gastos e impuestos.
Entre los principales conceptos que debes tener en cuenta están:
- Entrada o parte del precio que no financia la hipoteca.
- Impuestos asociados a la compra.
- Gastos de notaría relacionados con la compraventa.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría, cuando corresponda.
- Tasación si necesitas financiación hipotecaria.
- Gastos relacionados con la hipoteca.
- Seguros y otros productos vinculados a la financiación.
- Gastos posteriores de mantenimiento de la vivienda.
Por eso, antes de comprar, es recomendable calcular el coste total de la operación, no solamente la cuota mensual.
La entrada de una vivienda
Uno de los mayores obstáculos para comprar una primera vivienda suele ser reunir el dinero necesario para la entrada.
La cantidad necesaria dependerá del precio de la vivienda, de cuánto esté dispuesto a financiar el banco y de las condiciones concretas de la operación.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 180.000 €, no debes pensar únicamente en conseguir una hipoteca para pagar esos 180.000 €. También tendrás que analizar cuánto dinero debes aportar con tus propios ahorros y qué otros gastos tendrá la operación.
En algunos casos, los programas de avales públicos pueden facilitar el acceso a una financiación superior a la habitual, pero sus requisitos y condiciones dependen del programa concreto.
Impuestos al comprar una vivienda
Los impuestos pueden representar una parte importante del coste de adquisición.
No se paga lo mismo al comprar una vivienda nueva que una vivienda de segunda mano.
Vivienda nueva
En una vivienda nueva pueden aplicarse impuestos específicos asociados a la compra, cuya cuantía depende de la normativa vigente y de las características de la operación.
Vivienda de segunda mano
En las viviendas usadas suele aplicarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El porcentaje y determinadas condiciones pueden variar según la comunidad autónoma y la situación del comprador.
Por este motivo, antes de hacer cálculos definitivos es importante consultar la normativa de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.
Gastos de notaría
La compraventa de una vivienda suele implicar la intervención de un notario para formalizar la escritura pública cuando corresponde.
Es importante diferenciar los gastos relacionados con la compraventa de los gastos específicos de la constitución de la hipoteca.
En el caso de la hipoteca, la normativa actual establece un reparto diferente de determinados gastos: el cliente asume la tasación, mientras que la entidad financiera asume determinados gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría asociados a la formalización del préstamo hipotecario.
Esto no significa que todos los gastos de comprar una vivienda sean pagados por el banco.
Gastos del Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad permite dejar constancia de la titularidad y de determinadas cargas relacionadas con el inmueble.
Antes de comprar también es recomendable comprobar la situación registral de la vivienda mediante una nota simple.
La nota simple puede aportar información sobre:
- Propietarios.
- Descripción del inmueble.
- Ubicación.
- Cargas.
- Hipotecas.
- Embargos u otras anotaciones registrales.
Comprobar esta información antes de comprar puede ayudarte a detectar posibles problemas antes de comprometer tu dinero.
Gastos de gestoría
En determinadas operaciones puede intervenir una gestoría para realizar diferentes trámites administrativos.
Cuando existe una hipoteca, la entidad financiera suele encargarse de determinados trámites mediante una gestoría y asume los gastos que legalmente le corresponden.
El reparto concreto de gastos debe revisarse en cada operación y en la documentación entregada por la entidad.
El coste de la tasación
Si vas a solicitar una hipoteca, normalmente será necesario realizar una tasación de la vivienda.
La tasación sirve para determinar el valor del inmueble a efectos de la financiación y debe realizarla una sociedad de tasación homologada.
Este coste corresponde al cliente en la formalización de la hipoteca. Además, si aportas una tasación válida realizada por una entidad homologada, la entidad financiera debe aceptarla siempre que cumpla los requisitos establecidos.
Gastos de la hipoteca
La hipoteca no debe analizarse únicamente por el tipo de interés.
Antes de aceptar una oferta conviene revisar:
- Tipo de interés.
- TAE.
- Cuota mensual.
- Plazo.
- Comisiones.
- Productos vinculados.
- Seguros.
- Coste total del préstamo.
- Condiciones de amortización anticipada.
El Banco de España recomienda analizar el coste total de las diferentes ofertas y no quedarse únicamente con el importe de la cuota mensual.
¿Qué gastos paga el comprador y cuáles el banco?
Es una de las preguntas más habituales cuando se compra una vivienda con hipoteca.
En la formalización de una hipoteca, actualmente el cliente asume principalmente el coste de la tasación y, si la solicita, determinadas copias notariales.
La entidad financiera asume los gastos de gestoría, los derivados de la escritura del préstamo hipotecario ante notario, los gastos registrales y los impuestos correspondientes a la formalización de la hipoteca según la normativa aplicable.
Pero hay que distinguir estos gastos de los que corresponden a la compraventa de la vivienda.
Gastos después de comprar una vivienda
Los gastos no terminan cuando recibes las llaves.
Ser propietario puede implicar diferentes costes recurrentes, como:
Comunidad de propietarios
Si la vivienda forma parte de una comunidad, tendrás que pagar las cuotas correspondientes.
Estas cuotas pueden utilizarse para mantener las zonas comunes, realizar reparaciones y cubrir otros gastos comunitarios.
IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que grava la titularidad de determinados derechos sobre los inmuebles.
Su importe depende, entre otros factores, del inmueble y de la normativa fiscal municipal.
Seguro de hogar
Dependiendo de tu situación y especialmente si tienes una hipoteca, puede existir la necesidad o conveniencia de contratar determinados seguros.
Es importante distinguir entre los seguros obligatorios por normativa, los exigidos contractualmente por una entidad y los seguros contratados voluntariamente.
Mantenimiento y reparaciones
Una vivienda también requiere dinero para mantenimiento.
Algunos gastos pueden ser pequeños y periódicos, mientras que otros pueden aparecer de forma inesperada:
- Averías.
- Fontanería.
- Electricidad.
- Electrodomésticos.
- Reparaciones.
- Pintura.
- Mantenimiento de instalaciones.
- Derramas de la comunidad.
Por eso es recomendable mantener un fondo de emergencia después de comprar la vivienda.
¿Cuánto dinero necesito realmente para comprar una vivienda?
La cantidad necesaria dependerá de varios factores:
Precio de la vivienda + dinero no financiado + impuestos + gastos de compra + gastos relacionados con la financiación + otros costes iniciales.
Por eso, una persona que quiera comprar una vivienda debería calcular primero cuánto dinero tiene disponible y cuánto puede destinar realmente a la operación.
No es recomendable utilizar todos los ahorros para pagar la entrada y quedarse sin dinero para afrontar imprevistos.
¿Cómo calcular los gastos antes de comprar?
Antes de realizar una oferta por una vivienda puedes crear un presupuesto dividido en cuatro partes:
1. Dinero disponible
Calcula cuánto dinero tienes actualmente disponible para la compra.
2. Financiación
Estima cuánto dinero necesitarías solicitar mediante una hipoteca.
3. Gastos de compra
Incluye impuestos y todos los gastos asociados a la adquisición.
4. Fondo de emergencia
Reserva una cantidad de dinero para hacer frente a reparaciones, imprevistos y otros gastos después de la compra.
De esta manera tendrás una visión mucho más realista de si puedes permitirte la operación.
Error habitual: fijarse solamente en la cuota
Una hipoteca puede parecer asequible cuando solamente miramos la cuota mensual.
Sin embargo, una vivienda también puede generar otros gastos mensuales y anuales.
Por ejemplo:
Hipoteca + comunidad + IBI + seguros + suministros + mantenimiento + otros gastos
Por eso, para saber si realmente puedes permitirte una vivienda debes analizar tu presupuesto completo.
Gastos de vivienda y capacidad de endeudamiento
Antes de conceder una hipoteca, las entidades financieras analizan la capacidad de pago del solicitante.
El banco puede estudiar los ingresos, gastos, deudas existentes, activos y otra información financiera para valorar la viabilidad de la operación.
Por este motivo, tener una cuota hipotecaria que aparentemente puedes pagar no garantiza que el banco vaya a aprobar la financiación.
¿Qué documentación debo revisar antes de comprar?
Antes de firmar una compraventa es recomendable revisar toda la documentación disponible sobre la vivienda y la operación.
Entre otros aspectos:
- Nota simple.
- Información sobre cargas.
- Precio de compra.
- Condiciones de financiación.
- Gastos previstos.
- Impuestos aplicables.
- Situación de la comunidad.
- Información sobre posibles derramas.
- Documentación energética y técnica que corresponda.
- Contrato o documento de reserva, si existe.
La documentación concreta puede variar dependiendo del tipo de inmueble y de la operación.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de vivienda
¿Comprar una vivienda cuesta más que el precio anunciado?
Sí. El comprador debe analizar también los impuestos y otros gastos asociados a la operación.
¿La hipoteca cubre todos los gastos de comprar una vivienda?
No necesariamente. La financiación depende de las condiciones de la entidad y de la operación. Los gastos de compraventa y los gastos hipotecarios no son exactamente lo mismo.
¿Quién paga la tasación?
En una hipoteca, la tasación corresponde al cliente.
¿Quién paga los gastos de formalización de la hipoteca?
Con la normativa actual, la entidad asume determinados gastos de formalización del préstamo hipotecario, mientras que el cliente asume la tasación y determinadas copias notariales si las solicita.
¿Tengo que pagar el IBI todos los años?
El IBI es un impuesto periódico asociado a la titularidad del inmueble. La cantidad depende del inmueble y de la normativa municipal aplicable.
¿Qué es una derrama?
Una derrama es una cantidad extraordinaria que los propietarios pueden tener que pagar para afrontar determinadas obras, reparaciones o gastos de la comunidad.
¿Debo gastar todos mis ahorros en la entrada?
No es recomendable plantear la compra únicamente desde el punto de vista de la entrada. También debes reservar dinero para los gastos de adquisición y para posibles imprevistos posteriores.